一改之前的宽松预期，近期，房企融资环境再次有收紧趋势，5月份，房企融资额度降幅超过了50%，房企遭遇融资“黑五月”。
官方也发布了收紧房企融资的政策，有专家预测，未来房企融资收紧是大趋势，对于一些高周转的房企，资金形势会更严峻，要预防资金链断裂的可能性。
任泽平在其最新的报告中指出，房地产投资的拐点已至，预计未来每个月投资累计增速将下降0.6-0.8个百分点，全年投资增速7-8%。
继4月份小幅回落后，5月融资金额继续大幅下滑。同策研究院提供的数据显示，2019年5月，40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，相较于4月，融资总额下降了52.07%，创下2019年以来历史新低位。
房企期待的好日子还没来得及开始，就被掐灭了期待的小火苗。同策研究院研究员朱莉莉认为，5月随着监管部门的监管政策出台，政策收紧趋势明显，进而影响房企境内境外融资的难度。
公司债和其他债权融资一直是房企融资最重要的两个渠道，5月这两个“保命丸”同时失效。具体来看，信托贷款方面，5月监测房企共发生了4笔信托贷款融资，融资总额100亿元，环比4月的75.33亿元上涨32.76%，其中，最大的一笔是招商蛇口向华润深国投信托有限公司申请的可续期信托贷款，金额为70亿元；公司债方面，5月仅发生6笔公司债，共融资95.85亿元，较4月的473.13亿元大幅下降79.74%，6笔公司债中有2笔是发行的美元债券，合计4.5亿美元，折合人民币31.05亿元；境内银行贷款方面，5月融资额度为77.69亿元，环比4月的32.21亿元大幅上涨141.21%；其他债权融资方面，5月融资总额53.13亿元，较4月107.43亿元大幅下跌50.54%；股权融资方面，5月融资金额为41.32亿元，占总融资金额比重为11.23%，环比下跌36.96%；另外，5月无发行中期票据、海外银团贷款、委托贷款发生。
相比之下，5月份的融资成本较低，基本控制在6.5%以内。在已披露的数据中，融资成本最低的是广州市城市建设开发有限公司2019年公开发行住房租赁专项公司债券（第一期），发行规模15亿元，票面利率3.83%；其次是其发行的广州市城市建设开发有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）品种一，规模为19.5亿元，票面利率3.85%。融资成本最高的是新城控股境外子公司新城环球完成在境外发行总额为3亿美元的无抵押固定利率债券，票面利率为6.5%。
对于5月份的房企融资表现，同策集团首席分析师张宏伟认为，暂停发债的源头，来自于近期房企和土地市场的“反常”。3、4月份土地市场太火了，如果没有监管，市场存在风险，预计房企融资后期会略有收紧。
诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐告诉《华夏时报》记者，过去一段时间的密集融资，导致了企业拿地明显加速。由此带来的地价上行、房价上行迹象再次出现，融资监管收紧趋势明显。目前，整体房地产政策的调控方向依然以“稳”为主，为了稳定市场预期，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标，避免市场过度升温，所以整体融资趋势是在下降的。
6月13日，第十一届陆家嘴论坛共同轮值主席、中国银保监会主席郭树清，在陆家嘴论坛上表示，
必须正视一些地方房地产金融化问题。近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。
郭树清举例说，当你买一套房子自己居住，意味着你每个月都有一笔等额的市场租金收入，同时有一笔等额的消费支出，也意味着你的住房生产出等额的增加值；如果你再买一套住房出租，同样有收入和产出。但是当你买了房子只用于投资或投机，并不出租，那就是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价。
央行《中国金融稳定报告（2018）》指出，截至2017年末，我国住户部门杠杆率（债务余额/GDP）为 49%，低于国际平均水平（62.1%），但高于新兴市场经济体的平均水平（39.8%）。
另据国家金融与发展实验室国家资产负债表研究中心与中国社会科学院经济研究所《2019年一季度中国杠杆率报告》，2019年一季度我国居民部门杠杆率由2018年末的53.20%升至54.28%，上升了1.1个百分点。
6月12日，央行最新公布的相关报告显示，5月住户部门新增贷款增加6625亿元，其中，短期贷款增加1948亿元，中长期贷款增加4677亿元。
中原地产首席分析师张大伟指出，住户部门的中长期贷款中大部分是房贷，2019年前5个月住户部分中长期贷款上涨了2.27万亿，居于历史最高点。
信号：融资预期收紧
多位业内人士分析，引发监管严厉警示的行业现象，很可能来自于近期土地市场的异动，以及其背后的信贷和融资支撑。得益于3、4月份房地产市场的“小阳春”，房企过去三、四个月拿地的积极性明显上涨，也创造了多个单价、总价“地王”。
以苏州为例，4月24日，苏州一场土拍最终揽金134亿元，涉及住宅的五块地中，有4宗地块的溢价率超过30%，诞生了两个“地王”；4月29日，苏州工业园区湖东板块再拍出一幅单价“地王”。
据中原地产研究中心统计，截至6月13日，年内抢地过百亿的房企多达40家，其中碧桂园、融创和万科拿地金额分别为805亿、673亿、525亿。另外新城、旭辉、金地、阳光城等15家企业拿地均超过200亿。
5月17日，银保监发23号文强调，商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资，业内人士分析，此举大幅收紧了房企在拿地阶段的“前端”融资。
紧接着5月31日，接近监管层人士对《21世纪经济报道》表示，部分房企因拿地激进，“出现一些‘地王’，已经引起中央的注意”；监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括债券及ABS产品。
截至目前，只有旭辉明确回应：旭辉集团没有收到包括口头和书面等任何形式的通知，资本市场业务暂无异常。
李宇嘉指出，此轮高价地和总价地主要出现在二线城市，这是“资产荒”的结果，板子不该只打在融资身上。但左口袋和右口袋的钱难以区分，即便债券等新增融资只能用来还债，但销售回款可以投入到土地市场的搏杀。支持土地前端融资的信托迅速增长，便佐证了违规融资的事实。
他认为，未来融资也不会收得太紧，基本还是守住2016年10月以来的“不允许违规加杠杆”的底线，打击的是土地前端融资、项目“四证”不全融资、借道影子融资等。
近日，钜派投资集团董事长兼首席执行官表示，去年房地产的老板基本上都忙着筹钱，今年会不会好转一点？他认为不会，今年市场会更加严紧。今年，中央最高层决定在房地产去年建立长效机制的基础上，重点关注、精准打击。2019年，房地产的调控依然是重点关注的领域，但是政府已经改变方式了，原先就是全国一个政策，现在是一个城市一个政策，原先调控的是对这个行业，现在要调控是更具体的。
不过，从去年四季度的寒冷到今年一季度的暖春，再到当下的收紧，房企感受到行业的调整周期似乎越来越短，纷纷表示要为未来早做打算，除了抓紧融资机会，核心便是快速去货，回笼现金。
同策研究院数据显示，2019年5月，其监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元，相较于4月，融资总额下降52.07%，创2019年以来新低。其中公司债发行锐减，环比下降79.74%。
深圳一家大型房企内部人士指出，今年一季度和4月份，是房企融资的“窗口期”，没有抓住这个机会的房企，接下来的融资将会更困难。一些拿到大额融资的房企如恒大、融创，也主要是借新还旧，下半年偿债优先；而今年下半年融资利率的上升，也在预料之中。
文章来源：综合华夏时报、21世纪经济报道
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