文章来源：投资界（微信公众号：PEdaily2012) 作者：刘全 谢文倩
“念念不忘，必有回响。如今这次黑石收购成功，也算是圆了当时未能如愿竞标的遗憾。“
虽然贵为全球“四大PE巨头”之一，但黑石似乎更偏爱房地产生意。
6月2日消息，黑石集团宣布收购普洛斯位于美国的工业物流仓库及债务，金额为187亿美元，这是全球史上最大的私有不动产交易案。收购完成后，黑石将跻身美国最大的仓储物流业主之一。
在此之前，黑石已经大肆募资。彭博社称，去年9月黑石集团计划为旗舰房地产基金募集180亿美元，这将成为黑石历史上最大的房地产基金。更早的三个月之前，黑石刚刚为一个专注于亚洲的机会型房地产基金筹资了71亿美元。
而房地产生意也令黑石赚得盘满钵满。黑石曾于2006年斥资390亿美元收购了美国最大的办公物业EOP，创下史上最大REITs收购交易。黑石也于2007年10月向希尔顿酒店投资了260亿美元。外界估计，黑石在这两笔投资上盈利至少200亿美元。
黑石出手
一笔高达187亿美元的收购案
黑石集团将以187亿美元的代价收购普洛斯在美国的工业仓库等物流资产。据华尔街日报称，目前普洛斯与黑石集团宣布双方已达成协议。黑石集团以高于房地产公司安博（Prologis Inc.）的价格，购得面积约1.79亿平方英尺的投资组合，约合1670万平方米，涉及1300座物流物业，亚马逊为其美国仓库的最大承租客户。
本次交易是有史以来规模最大的私人房地产交易，此次交易价格还包括承担约80亿美元的债务，黑石集团计划对这些债务进行再融资。其中，Blackstone Real Estate的机会型地产基金BREP策略将以134亿美元收购1.15亿平方英尺。此外，非上市房地产投资信托基金Blackstone Real Estate Income Trust（BREIT）将以53亿美元收购6400万平方英尺。
据新京报报道，黑石集团自2010年以来已在全球范围内收购了超过9.3亿平方英尺的物流资产，这笔交易是Blackstone有史以来第三大收购。Blackstone房地产全球联席主管Ken Caplan表示：“物流是我们今天最高信念的全球投资主题，我们期待在我们现有的投资组合基础上，以满足不断增长的电子商务需求。”
不过，这并不是黑石对普洛斯的第一次出手。早在2016年11月，普洛斯就有寻求私有化的打算，消息一出迅速引起资本市场的关注。包括黑石、中方财团、KKP及华平在内的各路知名资本方闻风而至，纷纷加入了这场争夺战，最终，黑石面对万科、高瓴、厚朴等中国财团选择了撤退。这场交易以116亿美元（160亿新加坡元）的收购价格被中方财团收入囊中。
2018年1月，普洛斯（GLP）宣布从新加坡证券交易所退市，标志着普洛斯的私有化进程全面完成。彼时，收购后的股权架构为，万科投资占股21.4%、厚朴占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、中银投占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。
念念不忘，必有回响。如今这次黑石收购成功，也算是圆了当时未能如愿竞标的遗憾。
起底普洛斯
一个物流帝国的诞生
这一笔创纪录的交易案，将一向低调的普洛斯推到了聚光灯下。业界曾有人称，“得普洛斯者，得物流天下。”这家号称地产物流界“巨无霸”到底有啥来头？
上世纪90年代初，普洛斯的前身Security Capital Industrial Trust（安全资本实业信托公司）成立。当时，这家信托公司的投资领域比较多元化，既包括工业地产，也有购物中心、写字楼等。1998年7月，公司改名为普洛斯信托公司并专注于当时美国经济高速发展下需求量很大的物流地产。
在成立不久后，普洛斯还赶上了好光景，借着当时美国席卷全国的REITs热潮迅速发展，并在1994年在纽交所挂牌上市。此后，普洛斯一飞冲天，一方面通过各类兼并收购壮大自己，比如1991年并购了Meridian Industrial Trust等，另一方面则借着美国跨国企业客户在全球扩张的机会，也把自己的足迹踏向全世界。
亚洲当然是一块不容忽视的市场。2001年7月，普洛斯首次进入亚洲，第一站选在日本。这一年，中国加入了世贸组织。越来越多的欧美企业开始进入中国市场，生产、贸易所产生的需求呈几何式增长，但中国却几乎没有符合需求的现代化物流仓储设施。
这一切，都被普洛斯看在眼中。2003年4月，普洛斯正式在中国上海成立了地区总部，正式迈开中国扩张之路。坦白说，这个时间点选得并不好。彼时，中国正笼罩在“SARS”阴霾中，再加上国内刚刚经历一轮物流园的泡沫，国土部下了严控土地的禁令，普洛斯显然出师不利。
蛰伏一年后，普洛斯终于迎来了“翻身”的机会。《物流地产——决胜黄金年代》一书中写到，2004年4月，普洛斯在上海桃浦成立了合作公司，收购了乐购得配送设施及取得了上海西北物流园物流设施独家开发权。与此同时，普洛斯又和苏州工业园的苏州物流中心签署合资经营协议，巨额投资开发苏州物流园区，其中普洛斯是真金白银的投入美金，而苏州物流中心则以仓库和土地入股。
在当时的背景下，这两笔交易难度可想而知，普洛斯从此“一战成名”。普洛斯为中国带来了“物流地产”的概念，这在当时的中国还是闻所未闻的事情。
短短几年，一个物流帝国已经悄然建立。普洛斯如火箭般的速度在长三角、环渤海、珠三角所向披靡地扩张；2007年又将战火从沿海蔓延到了中国腹地。从2003年3月起，短短5年时间，普洛斯便在中国19个城市建立了50多个物流中心（园区），织出一张连部分国内物流企业都难以匹敌的仓储网络。
度过2008年的经济危机后，普洛斯开始着手准备IPO。2010年10月，普洛斯展开全球招股，其基石投资者中不乏中资大鳄的身影，包括中投公司、阿里巴巴集团、香港的周大福集团、香港南丰集团等。同年10月19日，普洛斯在新交所主板挂牌上市，筹资35亿新元，当时市值高达88亿新元，创下全球房地产业IPO规模最大案例的纪录。
PE之王
黑石的房地产生意大赚
收购普洛斯的美国工业仓库，只是黑石近年来地产投资版图的冰山一角。一直以来，黑石被称为“PE之王”。圈内流传着这样的一句话：知道黑石不一定懂PE，但不了解黑石肯定不懂PE，可见其地位。
黑石于1985年由彼得.彼得森、史蒂夫.施瓦茨曼以及理查德.贝内特共同出资40万美元创建。黑石的名字来自两位创始人，Schwarzman在德语的意思是黑色，Peter在希腊语中的意思是石头。
过去30多年，黑石集团筑起一个庞大的“金融帝国”，主要的业务包括私募股权、房地产、信贷以及对冲基金投资等，而且几乎在每一个细分领域都“封王称霸”。最新财报显示，2018年黑石募集了1260亿美元的资金，创下该公司的纪录。截至目前，黑石集团管理的资产达到5120亿美元，笑傲华尔街。
这家PE巨头的房地产生意做得红红火火。资料显示，黑石的房地产业务始于上世纪90年代，截止目前已管理超过10只机会型地产基金，投资领域主要为住宅、写字楼、酒店、仓储中心以及房产公司股权等。
2008年，全球金融危机爆发，成为黑石房地产部门的关键转折点。这一年，黑石以10亿元收购上海Channel1购物中心，这应该是黑石在中国内地最早的一笔地产收购案。此后，黑石开始加快设立各种房地产投资基金，比如在2009年，黑石集团就设立若干新的房地产债权投资基金。
期间，黑石缔造了不少创纪录的案例。2017年6月2日，黑石集团宣布，旗下房地产基金同意将控股的物流公司Logicor以122.5亿欧元(约合137.5亿美元)出售给中投公司，这是中投有史以来的最大一笔交易，也是欧洲有史以来第二大规模的房产交易。
在商业地产领域，黑石始终坚持自己的哲学——“投资未来10年”。以黑石全球地产基金Ⅴ号为例，2009年底一度出现相当于投资成本8.4%的价值损失，但在2010年一年内升值了61%，不仅收回了损失，以当时资产价值计算还获得了7%的净内部回报率，2014年资产进一步升值，该基金一举成为了黑石最有获利能力的基金之一。
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