“一个私募基金管理机构，一定要有自己的专业特色。作为一家以房地产投融资为核心业务的私募管理公司，对于投哪些细分领域必须有明确的方向，要找到自己清晰的定位。”在当前中国房地产市场频受监管瞩目的情况下，作为在该领域浸淫多年的资深房地产人，乾立基金执行总裁成斌对房地产基金未来趋势的认识全面而深刻。
乾立基金是一家以房地产业务为核心、以泛文化领域股权投资等为辅助的多元化资产管理集团。2017年4月，乾立基金获得投中2016年度中国房地产产业“最佳投资机构TOP10”。
据成斌向投中网记者介绍，乾立基金目前战略侧重在房地产投融资，约占70%-80%以上的比例。在地产这个大行业领域，又细分了三大业务方向：债权投资、以并购为主的股权投资和海外投资，乾立基金未来希望围绕这三个板块进行深耕，做精做专。
房地产基金转向股权投资是大势所趋
据成斌透露，在上述三大方向上，债权投资作为过往的传统业务方向，虽然目前在乾立基金总体业务上仍占一定规模，但是这个比例正在有意识地控制和调整。
“债权、夹层融资传统金融机构有优势，特别是债权类的业务，对于一家房地产私募基金来讲，其实最核心的要素还是主动管理能力。”成斌说。
在并购和股权投资方面，成斌认为当前国内的房地产基金转向股权投资是大势所趋。
“首先是监管的引导和影响，当前在经济增长放缓、金融行业去杠杆，以及房地产调控加码的大背景下，房企的经营风险和财务风险都在上升，而小型房企的生存压力加大，地产私募也很难在此情况下雪中送炭，提供项目融资。因此，中小型房企因缺少融资能力会被进一步挤压，面临洗牌，其中会产生并购的机会，这给私募基金参与股权投资创造了机会。”成斌表示。
其次，国家政策在推动资产证券化，为原来的存量物业增加了盘活出口。对开发企业来说，最重要的就是资金流转，而资产证券化有利于企业释放资产价值、拓宽直接融资渠道；而对房地产基金来说，资产证券化产品能为项目后期经营持有期间的长期资金需求提供通道作用，打通退出渠道。所以，房地产资产证券化未来是大势所趋。
资产管理是一家房地产私募基金的立身之本，无论是房地产行业从增量到存量，还是资产证券化的发展趋势，都要求私募基金管理公司要往更能体现主动管理能力的股权投资方向走。
除此之外，股权投资也是国际上主流房地产基金的运营模式。
成斌介绍，比如，以商业开发为主导的TishmanSpeyer（铁狮门）就采取股权+债权的方式，充分撬动杠杆。债权融资主要来源于银行的开发贷款，在单个项目上，投入一定比例的自有资金，其他资金主要来源于股权投资。除铁狮门外，其他采用类似方式的企业还有以住宅开发为主导的Lennar（莱纳）和全美最大的写字楼物业持有者Hines，股权投资是全球房地产企业和基金的投资趋势。
如何进行股权投资？
对于股权投资业务，乾立基金在过去几年中一直在积极探索并有多个推进和落地的项目。
首先，乾立基金与百强房企共同设立合资基金管理公司、成立并购基金，为百强房企获取和甄选并购机会，采用股权加债权的方式帮助房地产企业完成项目并购，为房地产企业提供土地和项目储备增量。
“从2016年开始，大批房地产开发企业不仅通过政府招拍挂拿地，更是积极通过在建工程转让或股权并购的方式获取项目土地。这主要是由于土地市场竞争激烈，经常一块土地竞拍有几十家企业报名。另一方面，受到宏观调控加剧和新的金融监管规定等影响，中小民企在土地储备上难以与资金量庞大的大开发商、龙头企业抗衡；同时也出现融资难、资金链紧张等困境，从而表现出较强烈的被并购意愿。在这些并购机会涌现的同时，房地产基金采用股权或者夹层基金的方式参与到房地产企业的项目并购中。”此前，成斌在投中年会上表示。
其次，成斌认为随着一二线城市核心区域土地供应量日益减少，房地产市场依靠投资、土地和刚需的增量发展时代已经过去，市场已经步入存量价值增值时代，挖掘存量市场更成为地产基金增强其未来竞争优势主要途径。
据成斌透露，在过去的两年里，乾立基金分别并购了位于上海长风板块的东渡国际大厦，以及大虹桥板块的七宝宝龙城T6写字楼，充分发挥基金主动管理能力，通过诸如优化租户配置等运营管理有效提高物业租金，提升物业价值；后续基金还将会在超一线城市北上广深并购可改造型物业，并探索REITs等资产证券化模式。
“房地产基金可以采用股权并购的方式，围绕一线城市商圈优质物业，以低于市场重置价格购入资产，持有期间进行改造，提升物业租金，退出时获得物业的增值收益。我们有自己的资产管理团队，也会去聘请第三方共同做招商运营和物业管理等。”成斌告诉投中网记者，“另外一个是城市更新，城市更新就是存量资产的升级。我们会去整合各种资源，比如，参股投资金现资产，一家以城市更新和物业运营升级为主要业务方向的资产管理公司，具有丰富的存量改造和运营成功案例，包括上海的1929ARTSPACE、临潼188金融创新中心等项目。”
另外，乾立基金还通过股权投资的方式参与海外地产投资。“国内的房地产基金管理公司可以在监管框架内，通过发行美元或人民币基金，聚焦美国、澳大利亚等发达国家门户城市，联合当地优质品牌开发商，参与开发型、改造型和持有型物业，以及土地分割散售等项目的投资。”成斌表示。
海外资产配置的机会
目前国内有投资保值需求的高净值个人、中产家庭越来越多，资本多元化配置将成为大趋势，海外资产配置提上议事日程；继“811”汇改后，由于人民币的波动引发了市场对未来贬值的预期，掀起了中国个人境外资产配置的热潮。
成斌表示，乾立基金作为“以投资人为中心，为投资人服务”为宗旨的基金管理公司，一直密切关注市场趋势和投资人需求，所以，在2016年起就逐步为投资人进行海外资产的配置。
“我们布局海外投资，前期要做充分的市场调研和分析。你会发现，海外发达国家的不动产市场法律比较完善、透明度高、安全性较好，这种环境有利于进行海外资产配置。”成斌说。
其次海外地产的整个周期是非常有规律的，“海外市场有较强的周期性，房地产市场变化也是基本随经济周期而变动的。”
此外，在基金运作模式上，国内外有所不同。国内的传统开发企业投项目、进行开发建设，最终大多以快速销售（特别是散售）的方式回笼资金。但是海外的投资模式不同，海外投资在投资过程是一个“去重就轻”的模式，项目方即原始权益人会转让部分甚至大部分所持有的项目股权，获取的资金用于后续其他新项目的投入。之所以能够这样做，是因为原股东即使股权退出，仍将作为项目的资产管理方，可以通过赚取项目管理费以及超额收入盈利，同时回笼的资金便于基金新项目投资、规模扩张。
正是这种“轻资产”运营模式，使得海外地产的开发商、项目持有方是需要外部资金介入的，存在投资与合作机会。
“而从政府角度，境外土地绝大多数是永久产权的私有土地，基本上政府更多关注在土地与项目规划这个层面，真正介入资本层面不多，对海外投资方来说受限较少。此外，土地项目的交易方式大多为定向交易。双方在谈拢价格后买方直接以小额保证金的形式锁定项目，避免了公开市场的竞价，故总体来说开发利润率比较稳健。综合以上各种因素，海外房产也是我们的投资重点，是帮助投资人进行合理资产配置一大布局。”成斌表示。
海外地产投资的挑战与策略
成斌曾在海外留学并在房地产领域耕耘多年，对国内外房地产市场都颇为了解，他认为真正能做海外投资的中国基金不多，要做的话必须要具备几个要素。
一是高层一定要有决心，这个决心体现在耐得住项目周期相对较长这个事实，能够明了前期投入成本的必要性、不可避免性。海外投资的整体周期会比较长，这就意味着团队的机会成本相比国内投资要大；同时前提还会涉及差旅成本、人力资本，以及引入第三方专业机构带来的费用。
“对海外投资来说，整个过程需要借助第三方专业机构在特定领域拥有的技术和丰富经验。比如说，做税务筹划的时候，我们会引入毕马威等专业会计师事务所；在做交易结构设计时，会让大成、锦天城这些长期合作的律所介入；因为牵涉到境外交易对手，也会根据需要在尽调或谈判阶段，引入海外的律师事务所、评估机构、财务顾问机构等。这样一来，和国内投资比，成本投入必然有所增加，但这个投入是促成交易的‘刚性’投入，某种角度也是基金专业度的体现。”成斌表示。
二是团队要有进行海外投资的能力。首先要懂房地产行业、懂境外投资地的国情，还需要有挖掘和拓展海外资源等多维能力。所以，这对于团队的考验很大。而乾立基金正好具备了这种能力的团队。
第三，风控团队要有能力跟境外的律所沟通，去定义尽调范围和沟通交易律所的核心条款。
“从这三个层面来讲，一家地产基金公司要进行海外投资，管理层要具备坚定的决心，要配备具有综合素养的业务团队，又有把控整体风险的能力；个人而言，这些标准为基金管理公司进入这个领域设置了一定的门槛。”成斌说。
当然，不管是国内的地产投资还是海外投资都会有投资风险，最多集中在政策风险、市场风险和操作层面的风险。“作为私募基金管理，我们尽力做到的是，减少操作层面风险发生几率。”成斌表示。
在成斌看来，政策风险主要有两个：资金出海限制和汇率风险。“作为基金管理公司，我们需要考虑通过合理、合法、合规的路径让资金出海。另外，我们在整个投资过程里面运用了专业的第三方机构来做背书，为我们提供专业的建议。”
从防范海外投资的市场风险角度，乾立基金将重点放在海外合作伙伴选择时的精挑细选上，优先选择有丰富经验、有完善风控管理体系的团队。具体操作中，乾立基金团队在真正开展投资业务之前，会通过合作伙伴、市场调研、专业机构等渠道获取各项必要信息，确保对区域市场和目标项目有充分认知以后再进入。
另一方面，优先选择成熟的海外市场、布局重点的门户城市也是防范市场风险的一个策略。具体展开，就是优先选择当地法律制度更为健全，资金安全程度较高的区域；优先选择去化流量极佳地段。成斌表示，乾立基金目前就专注于澳洲及美国的海外地产标的。美国的就业率逐渐向好、科技发展的带动增强，整体经济形式持续转好；而澳洲本身属于移民型国家，政治和经济稳定，移民需求旺盛。
此外，成斌认为，境外房地产开发的模式与国内传统的开发模式有非常大的差异，境内的房地产基金走向海外首先需要突破思维。比如，国内开发企业对于可散售的住宅物业有非常大的投资偏好，但是美国对于长租公寓的开发是主流。
据成斌透露，乾立基金在进行境外投资的过程中，也在不断学习与进步。目前，乾立基金在悉尼CBD正在完成一个地标住宅综合体项目的投资；在美国，也在与战略合作伙伴共同推进洛杉矶和纽约的小别墅及住宅物业开发项目。
文章来源：房讯网
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